Уходящий год стал крайне удачным для рынка недвижимости. По предварительным данным, совокупный рост сделок относительно 2016 года составил более 50%. О главных трендах на рынке недвижимости Москвы рассказал первый заместитель гендиректора по девелопменту АО Мосинжпроект Альберт Суниев.
Уходящий год стал крайне удачным для рынка недвижимости. По предварительным данным, совокупный рост сделок относительно 2016 года составил более 50%. О главных трендах на рынке недвижимости Москвы рассказал первый заместитель гендиректора по девелопменту АО "Мосинжпроект" Альберт Суниев.
Изменения в законодательстве
В январе 2017 года вступили в силу поправки к Федеральному закону 214, который регулирует участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов. Прежде всего, изменения были направлены на защиту покупателей от недобросовестных застройщиков и уход с рынка недобросовестных компаний, отметил Суниев.
Также, подчеркнул он, причиной введения поправок послужило активное развитие рынка недвижимости в Москве за последние годы, а именно значительный рост объемов строительства и сделок. Это уже привело к необходимости ужесточения госрегулирования сектора.
В рамках поправок утверждена новая форма проектной декларации с расширенным списком сведений о застройщике, проекте строительства, а также характеристике помещений. Также определены требования по информационной доступности сайтов строительных компаний, перечень обязательной для размещения документации.
Также поправки утвердили необходимость получения заключения о соответствии застройщика и объекта строительства требованиям ФЗ-214. Кроме того, был создан государственный компенсационный фонд вместо системы обязательного страхования ответственности застройщиков. Также установлен минимальный размер уставного капитала в зависимости от общей площади строящихся объектов.
По словам Суниева, изменения в строительное законодательство увеличили срок подготовки новых проектов. И для многих застройщиков это стало непростой задачей. Действительно, отметил первый заместитель гендиректора по девелопменту АО "Мосинжпроект", объем документации, согласно нововведениям, вырос почти в 10 раз.
"При этом уже в октябре текущего года Минстрой России принял к утверждению проект приказа об упрощении формы прокатной декларации. Так, упразднится необходимость указания площади комнат и вспомогательных помещений квартир, вместо этого необходимо будет указывать только количество комнат в составе отдельного объекта долевого строительства", – подчеркнул Суниев. В итоге объем проектной декларации уже в скором будущем может сократиться на 30-50%. Ожидается, что изменения вступят в силу с 1 января по 1 июля следующего года.
Государственная поддержка
Сохранение поддержки строительного сектора на государственном уровне – еще один тренд рынка недвижимости в уходящем году, отметил Суниев. В 2015-2016 годах действовала программа субсидирования ипотечного кредитования. В 2017 году модель поменялось: теперь рынок недвижимости поддерживается регулярным падением ипотечных ставок.
Во многом это стало возможным благодаря снижению ключевой ставки Центробанком, подчеркнул Суниев. Так, в октябре она была понижена на на 0,25 процентных пункта до 8,25%. Это повлекло за собой дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам и улучшение условий для заемщиков. В целом процент сделок по ипотеке увеличился до 44%.
Прогноз на следующий год позитивен: ожидается дальнейшее падение ставок в сфере жилищного кредитования. К примеру, уже анонсирован запуск ипотечной спецпрограммы, которая распространится на семьи, где с нового года рождается второй или третий ребенок. Покупая жилье на первичном рынке недвижимости или рефинансируя ранее полученный кредит, такие семьи могут рассчитывать на государственное субсидирование процентной ставки сверх 6% годовых.
Рост сделок
Количество сделок на рынке недвижимости в этом году серьезно увеличилось. Уже в марте был побит рекорд – 5418 сделок ДДУ (договор долевого участия) (по данным Росреестра). Это стало следствием отложенного покупательского спроса в ожидании снижения ипотечных ставок, пояснил Альберт Суниев. Положительная тенденция продолжилась и во втором квартале: порядка 4-5 тысяч сделок в месяц.
"В третьем квартале наблюдалось некоторое снижение реализованного спроса в результате летнего сезонного фактора. Тем не менее, количество сделок оставалось на высоком уровне – 3000-4000 штук в месяц", – отметил Суниев. При этом уже в октябре этот показатель вырос до 5265 сделок.
Цены на жилье
Средний бюджет покупки в пределах старых границ Москвы в массовом сегменте снизился за 2017 год с 7,4 миллиона в первом квартале до 7,1 миллиона в четвертом. В бизнес-классе бюджет покупки составил в среднем 18,8 миллиона рублей.
В 2017 году наблюдалось смещение спроса в сторону комплексных проектов. "В десятку наиболее востребованных проектов в основном входят комплексные застройки массового сегмента в Старой и Новой Москве в 1-3 километрах от МКАД. Такие проекты пользуются спросом за счет доступных бюджетов покупки и хорошей транспортной доступности благодаря открытию новых станции метрополитена", – рассказал Суниев. В этом сегменте потенциальные покупатели уделяют повышенное внимание благоустройству прилегающей территории.
Кроме того, клиенты стали внимательнее относиться к качественным характеристикам проектов. Это и внутренняя инфраструктура комплекса, и входные группы. Кроме того, немаловажно для потенциального покупателя и наличие небольших ликвидных квартир с эргономичными планировочными решениями, отметил первый заместитель гендиректора по девелопменту АО "Мосинжпроект".
Средняя цена "квадрата"
По итогам 2017 года средняя цена на квартиры, не учитывая элитный класс, снизилась в пределах старых границ Москвы на 2% – до 198 тысяч рублей за квадратный метр. А с учетом предоставляемых застройщиками скидок и акций, снижение реального уровня ценообразования составило около 3,5% – 186,1 тысяча рублей за "квадрат".
"Что касается повышения цен, то в большинстве своем оно было обусловлено повышением стадии строительной готовности. Реальное повышение цен по прайсу могли позволить себе наиболее востребованные жилые комплексы", – сказал Суниев. Что касается Новой Москвы, то там средняя цена квадратного метра за уходящий год практически не изменилась, составив 105,3 тысячи рублей за "квадрат".
